GREIX Q1 2024: Immobilienpreise volatil, Anzahl der Transaktionen gering

Dies zeigt das jüngste Update des German Real Estate Index (GREIX), ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW Kiel. Dabei werden die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten, nach aktuellen wissenschaftlichen Standards ausgewertet. Alle Daten für momentan 19 Städte und ihre Stadtteile sind frei verfügbar unter www.greix.de.

„Um eine Bodenbildung auf dem deutschen Immobilienmarkt auszurufen, ist es noch zu früh. Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser stabilisieren sich die Preise zwar weiter und laufen eher seitwärts. Regional sind die Märkte aber recht volatil, und es gibt Abweichungen nach oben und unten, was auch an der nach wie vor geringen Anzahl an Transkationen liegen dürfte“, sagt Moritz Schularick, Präsident des Kiel Instituts für Weltwirtschaf (IfW Kiel).

Verglichen mit dem Vorquartal (Q1 2024 vs. Q4 2023), sind die Preise für Eigentumswohnungen nur noch leicht um 0,7 Prozent gefallen. Bei Einfamilienhäusern blieben die Preise praktisch konstant.

Der Preisverfall bei Mehrfamilienhäusern hat sich dagegen mit einem Minus von 10,5 Prozent deutlich beschleunigt, im Vorquartal lag das Minus bei rund 5 Prozent. Speziell in diesem Segment herrscht aufgrund geringer Transaktionen aber eine hohe Volatilität, und die Aussagekraft ist begrenzt.

Aufgrund der nur noch geringen Teuerungsraten von 0,5 Prozent im Vergleich zum Vorquartal weichen die inflationsbereinigten Preisveränderungen für alle Marktsegmente nur leicht nach unten ab. Erstmals seit rund zwei Jahren verlieren Immobilien gemessen in aktueller Kaufkraft kaum mehr zusätzlich an Wert.

Verglichen zum Vorjahresquartal, Q1 2023, liegen alle Wohnsegmente deutlich im Minus, wobei das Minus nun zum zweiten Mal in Folge rückläufig ist, auch dies ist ein Zeichen der Stabilisierung.

Die Anzahl der Immobilientransaktionen ist nach wie vor auf geringem Niveau. Gegenüber dem Vorjahresquartal stieg die Anzahl zwar etwas um 10 Prozent. Gegenüber den Jahren 2019 bis 2021 werden im Durchschnitt über alle Wohnsegmente aber nur rund 40 Prozent des Niveaus erreicht.

Top-7-Städte

In Deutschlands 7 größten Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) beruhigt sich die Lage am Immobilienmarkt, und die Preise für Eigentumswohnungen ändern sich nur noch moderat im Vergleich zum Vorquartal (Q1 2024 vs. Q4 2023).

In Köln (+2,4 Prozent) und Frankfurt (+2,2 Prozent) geht es nach oben, in Berlin (-1,9 Prozent) und Stuttgart (-1,4 Prozent) nach unten. Für Hamburg (+0,1) steht eine schwarze Null.

Hinweis: Für Düsseldorf und München liegen in diesem Update des GREIX keine Daten für das 1. Quartal 2024 vor.

Insgesamt sind die Preise in Köln am wertstabilsten. Gegenüber dem Höchststand Anfang/Mitte 2022 beträgt das Minus nur 5,7 Prozent. Es folgt Berlin mit einem Rückgang von 8,2 Prozent. München (-17,1 Prozent) und Stuttgart (-21,8 Prozent) haben den höchsten Einbruch zu verzeichnen. Im Durchschnitt aller 19 Städte des GREIX liegt der Verlust bei 13 Prozent.

Weitere Städte

Außerhalb der Top-7-Städte ist die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen im Quartalsvergleich äußerst uneinheitlich, mit sehr volatilen Ausschlägen nach oben und unten, was der geringen Anzahl an Transaktionen geschuldet sein dürfte.

Auffällig ist, dass alle Ost-Städte des GREIX ein Minus zu verzeichnen haben. Einige West-Städte sehen dagegen ein ordentliches Plus, etwa Wiesbaden (+6,0 Prozent) oder Münster (+4,1 Prozent).

„Angebot und Nachfrage finden auf dem Immobilienmarkt noch nicht recht zusammen. Die ‚große Kaufgelegenheit‘, die mancherorts jetzt ausgerufen wird, scheint auch stark interessensgetrieben zu sein. Regional geht es teilweise noch deutlich nach unten, und vor allem gemessen in aktueller Kaufkraft waren Immobilien in den letzten beiden Jahren mit Blick auf die Wertentwicklung kein gutes Investment“, so Schularick.

Methodischer Hinweis

Die Preisentwicklung des GREIX wird als Index berechnet. Nur so können mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen eliminiert werden, die ansonsten bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. Beispielsweise führt ein Verkauf besonders vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen, guter Lage oder einem guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Einem solchen Anstieg liegt aber keine generelle Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.